d’Lëtzebuerger Land : Avez-vous encore des amis dans la classe politique ?
Flavio Becca : En tant que patron d’une société de développement, il est de ma responsabilité d’entretenir des rapports cordiaux avec nos représentants politiques pas d’en faire des amis. Je travaille tous les jours dans ce sens, mais à proporement parler je ne compte aucun ami dans le monde politique, mais des relations purement professionnelles.
Le développement de votre grand projet à la Cloche d’Or a du plomb dans l’aile. Comment l’expliquer ?
Comment pouvez-vous dire que ce projet a du plomb dans l’aile, alors que la ville vient de lancer une adjudication pour une première phase des travaux d’infrastructures, qu’elle a lancé le concours d’architecture pour le château d’eau et que les travaux de construction du nouveau siège de PWC ont démarré.
C’est l’aboutissement d’un très long travail de plusieurs groupes de travail auxquels les différents ministères concernés ont été associés, ministère de l’Intérieur, des Transports, des Travaux publics, de l’Environnement, les communes de Luxembourg et d’Hespérange encadrés de spécialistes mandatés par eux, comme des paysagistes ou des urbanistes. Ce long travail pluridisciplinaire a abouti à la réalisation d’un masterplan qui fut le fil conducteur pour la mise au point de la modification du PAG de la zone, ainsi que du PAP déjà obtenu pour une partie de cette zone.
Je profite de l’occasion pour rétablir une vérité historique trop souvent bafouée par certains détracteurs du projet. Le Ban de Gasperich, et plus particulièrement les terrains concernés par le projet Cloche d’Or, ont toujours été classés en zone constructible, et ce déjà dans la version du Plan Joly, qui date du début des années 1960. Deuxièmement, ces terrains n’ont fait l’objet d’aucune modification d’affectation dans le cadre de la modification du PAG de la zone, pas plus qu’ils n’ont fait l’objet d’une constructibilité supérieure à ce qu’elle était avant cette modification. Dès lors, si j’avais eu une baguette magique comme certains le prétendent, je l’aurais volontiers utilisée pour accélerer les procédures administratives, mais en ce qui concerne le projet lui-même je n’en avais pas besoin.
Je laisserai chacun juge de la situation quand on sait que toutes ces procédures ont pris au total douze ans avant la délivrance du premier permis de bâtir de la zone. Ma baguette magique devait être bien mauvaise et moi je ne suis pas Merlin l’enchanteur.
De plus, je voudrais également défendre la réputation et la qualité du travail effectué par tous ces fonctionnaires qui ont collaboré aux groupes de travail dont je vous parlais auparavant. Penser et dire que ceux-ci ne seraient qu’aux ordres et aux bottes d’un développeur ou de l’un ou l’autre homme politique est tout simplement méprisant et honteux au regard de l’ensemble de leurs travaux et compétences que je salue.
C’est un peu la même chose à Livange, où des études ont fait intervenir autant sinon plus d’intervenants encore qu’à la Cloche d’Or. Quand j’ai entendu affirmer que l’État allait participer au financement des infrastructures de ce projet, je me suis demandé quelle était cette plaisanterie. L’État avait prévu depuis dix ans de construire une bretelle d’autoroute. Aussi, nous nous sommes dits : profitons de cette occasion et voyons comment simplifier tous les accès. Le principal souci du ministère des Travaux publics n’était pas le futur stade de foot, mais bien d’améliorer les accès aux stations d’essence de l’aire de Berchem et, surtout, de la Shell, en faisant des bypass avec des bretelles et des routes parallèles, ainsi que des quadruples voies.
Vous n’abandonnez pas le projet de stade à Livange, même si le gouvernement a renoncé à investir dans les infrastructures routières ?
Mon accord pour élaborer un projet sur le site de Livange intégrant le Stade national n’a jamais été conditionné par une prise en charge de quoi que ce soit par les autorités publiques. Je n’ai rien demandé de la sorte et je peux prouver que le site de Livange n’a besoin d’aucune bretelle d’autoroute particulière. Allez voir le stade de Thun en Suisse, qui a les mêmes dimensions et est situé dans un environnement identique à celui de Livange, avec une autoroute, et qui est également un projet intégrant du commerce (30 000 mètres carrés) et vous verrez qu’il vit très bien sans une infrastructure routière spécifique créée à son intention, mais juste un rond-point tel que nous le projetions sur Livange.
Par ailleurs, dans une version remaniée du projet de Livange, qui réduit la taille du projet de 20 000 mètres carrés, et que j’ai présentée au ministre des Sports, nous y laissons la bretelle d’autoroute et nous n’y greffons qu’un rond-point dans la pénétrante, c’est-à-dire sur la route de Luxembourg. Avec un simple rond-point, nous pouvons desservir le site, la bretelle d’autoroute étant plus que suffisante.
Le complexe commercial de la Belle Étoile, qui n’est pas un petit centre commercial avec ses 60 000 mètres carrés, ne dispose pas non plus d’un accès direct à l’autoroute et il n’est desservi que par un rond-point. De même que la zone commerciale de Foetz (plus de 50 000 mètres carrés) est desservie par une bretelle d’autoroute qui s’en trouve très éloignée.
Voulez-vous dire qu’on vous met des bâtons dans les roues ?
J’avoue que je ne comprends plus très bien le sens de certaines décisions politiques. Dois-je vous rappeler que ce projet n’est né que par la décision et à la demande du monde politique qui nous a sollicité pour que nous mettions nos terrains de Livange à disposition pour ce projet de stade. Et c’est ce même monde politique qui l’a tant décrié et combattu. Comprenne qui pourra. À moins que, pour certains, ce soit non pas le projet qui gêne mais l’homme.
Toutefois, et en ce qui nous concerne, nous sommes sereins et je vous rappelle que ces terrains n’ont jamais été acquis en vue du projet de stade, car bien avant que cette idée n’ait germée dans la tête de nos mandataires politiques, ma famille ainsi que celle d’Eric Lux les ont acquis début des années 1980. Un jour, ils trouveront une destination que sans doute aujourd’hui personne n’imagine.
Pour faire du développement immobilier, il faut être patient et je pense que nous avons démontré par le passé que nous savions l’être.
Visez-vous un concurrent en particulier ? On dit que vos relations avec le groupe Giorgetti sont exécrables. Tous les coups sont-ils permis ?
Je ne vise personne en particulier, mais force est de constater que là où certains collègues mettent douze à 24 mois pour obtenir des autorisations, mes projets mettent dix à douze ans.
À titre personnel, je n’ai rien contre personne et il y a de la place pour tout le monde, mais force est de constater que tout le monde ne rencontre pas autant d’obstacles que nous pour réaliser un projet.
Voyez la Cloche d’Or ! Le masterplan définitif a été déposé en 2004. Nous sommes en 2013 et nous rencontrons encore des soucis. Des soucis qui sont d’ailleurs davantage d’ordre politique que réglementaire, car toutes les procédures préalables à la délivrance de permis de bâtir sont achevées et exécutoires. Que la politique prenne ses responsabilités. Moi, je les ai prises et continuerai à les prendre.
Aujourd’hui, un terrain situé en dehors de nos PAP appartenant à Monsieur F. pose problème à la Ville pour réaliser les infrastructures routières, alors que sans ce terrain une solution validée par les services techniques de la ville est envisageable. D’aucuns se réfugient derrière cette problématique pour geler les autorisations à bâtir. C’est incompréhensible.
Vos concurrents ont-ils vraiment moins de difficultés à voir leurs projets aboutir ?
Je l’ai dit officiellement lors d’une réunion au mois de décembre dernier avec tout le collège échevinal, ainsi que tous les services techniques de la Ville.
J’ai un terrain avec un projet situé dans la Ville de Luxembourg qui a été étudié par tous les services techniques concernés, et dont le CMU est fixé, qui avait obtenu l’aval du collège échevinal pour que ce dossier puisse avancer et qui, tout à coup, est bloqué. En effet, j’ai reçu un courrier de la Ville me confirmant la conformité du projet au regard, entre autres, des CMU, mais m’indiquant l’impossibilité de la mise en valeur des terrains par un PAP tant que la refonte globale du PAG de la Ville n’aura pas été réalisée.
Pourtant, la législation en vigueur prévoit bien la possibilité de procéder à une modification ponctuelle du PAG en parralèle d’une procédure d’adoption d’un PAP.
Or, il existe de nombreux projets sur le territoire de la Ville de Luxembourg où l’on n’attend pas cette refonte globale du PAG pour délivrer les autorisations nécessaires.
Que comptez-vous faire à Livange ? Peut-on imaginer que vous demandiez des comptes à l’État ?
Je tiens à rappeler que ce n’était pas moi le demandeur de la mise à disposition de mes terrains pour la construction du stade de football. Le gouvernement m’a contacté pour me dire que le site de Livange avait été retenu parmi plusieurs autres sites. La première chose que je leur ai demandé fut pourquoi être venu me trouver moi. Il me fut alors répondu qu’un groupe de travail avait élaboré un projet de stade, mais ne disposait pas des terrains pour le construire. Ce à quoi j’ai répondu que je ne voyais pas pourquoi moi, alors que j’avais les terrains depuis vingt ans et le know how pour construire, avais un intérêt à ne pas le faire moi-même. Le gouvernement nous a signé un document portant les signatures de trois ministres pour un projet dans lequel nous avons investi beaucoup de temps et d’énergie. Nous devions mettre à disposition un stade à titre quasiment gratuit. Je ne comprends pas, maintenant que le gouvernement rencontre des difficultés budgétaires, pourquoi il va investir des millions d’euros dans la reconstruction d’un stade sur le site Josy Barthel.
À combien estimez vous l’investissement ?
À mes yeux, ce projet coûtera entre 50 et 60 millions d’euros. On n’est pas sur une prairie, mais au centre ville où des démolitions sont à prévoir ainsi que de lourds travaux d’infrastructures en raison de la présence d’immeubles d’habitations à proximité du site.
Vous n’êtes pas résigné. Que pourriez-vous faire d’autre à Livange ?
Rappelez-vous que le projet de Livange n’est pas qu’un projet de stade de football, mais aussi un projet d’outlet capable de concurrencer ceux qui sont implantés aux frontières du grand-duché. Regardez ce qui se passe derrière la frontière de Kanfen en France, où il est probable qu’un centre commercial outlet soit implanté.
Rappelez-vous la déclaration du Premier ministre de 2006, selon laquelle il voulait faire du Luxembourg le pôle de référence commerciale pour la Grande région.
Lorsque j’ai rencontré la première fois les représentants du gouvernement pour le stade de Livange, c’est moi qui ai suggéré l’idée d’y adjoindre un outlet. D’ailleurs au départ, je ne voulais y mettre qu’un outlet. Ce sont eux qui m’ont poussé à intégrer le projet de Wickrange. Monsieur Boden (l’ancien ministre des Classes moyennes, CSV, ndlr) avait alors trouvé l’idée très bonne, il considérait que le Luxembourg avait besoin d’un outlet et Livange, selon lui, est était l’endroit idéal.
Je précise par ailleurs que les terrains de Livange ne sont pas dans le portefeuille de Olos Fund.
On peut donc maintenant envisager le site de Livange en simple outlet, sans être assorti du complexe sportif. Quoi d’autre ?
Le terrain est apte à tout recevoir. On pourrait même intégrer du logement à coût modéré. Il faut aller voir en Suisse à Zurich, ça existe.
Où en êtes vous avec Guy Rollinger, qui a renoncé à son projet de centre commercial à Wickrange pour fusionner avec votre projet à Livange ?
Monsieur Rollinger nous fait un procès. Nous en sommes aux échanges des conclusions. Entre nous, la convention était claire : à partir du moment où nous disposions de tous les permis, la société réalisant le développement de Livange devait le dédommager pour le transfert des mètres carrés de commerces de Wickrange.
Si endéans une certaine période, les permis et autorisations n’étaient pas délivrés, les parties étaient déliées de leurs obligations respectives. Aujourd’hui, Monsieur Rollinger m’attaque pour que je le dédommage du préjudice qu’il aurait subi dans l’abandon de son projet de centre commercial à Wickrange.
Nous regrettons cette situation. Monsieur Rollinger se trompe de cible, ce n’est pas nous qui lui avons demandé de stopper son projet de centre commercial, ni pris des engagements de substitution de projet au cas où Livange ne verrait pas le jour.
Mais, vous me permettrez de ne pas commenter plus avant ce volet du dossier, la justice étant appelée à se prononcer sur ce sujet.
Combien avez-vous de grands projets en cours ?
Il y a Cessange, puis Les Étangs à Mondorf, deux projets qui ont mis treize et quinze ans avant d’être approuvés. Le projet de Differdange, construit sur les friches d’Arbed, me tient aussi beaucoup à cœur. Ces projets sont désormais autorisés, mais là encore, on ne m’a pas facilité la tâche.
Le projet de nouveau siège de la firme PWC à la Cloche d’Or est-il vendu ou non ?
Je ne sais pour quelle raison cette rumeur court en ce moment, mais je puis démentir formellement celle-ci. Il est par contre exact qu’un de nos partenaires historique, AG Groupe, avec qui nous avons déjà réalisé l’immeuble H2O à Howald, a signé avec nous un accord de collaboration sur ce projet, qui, à terme, lui permettra d’acquérir l’immeuble PWC pour le compte de sa filiale dans l’assurance, qui comme on le sait recherche des rendements de qualités pour ses investissements. Mais à l’heure actuelle, il s’agit bien d’une joint venture entre nos deux groupes.
Quelles sont vos relations avec la famille Lux avec laquelle vous êtes associés dans le fonds d’investissement Olos Fund ?
Nos relations avec Eric Lux sont excellentes et nos compétences, tant de nos équipes que personnelles, sont complémentaires. Par ailleurs, je vous rappelle que cette collaboration entre nos deux familles a été initiée par nos pères respectifs et que de cette relation ancestrale est née le fonds immobilier Olos, dont nos groupes respectifs sont actionnaires.
Quelle influence la longueur des procédures d’autorisation a-t-elle sur la santé financière de votre groupe ainsi que sur votre trésorerie ? Les banques vous prêtent-elles encore de l’argent ? On dit votre groupe à court de liquidité. Comment faites-vous pour trouver les financements nécessaires à vos projets immobiliers ?
Dans votre question, il y a beaucoup de questions importantes et je vais tenter d’y répondre le plus complètement possible.
Tout d’abord, ces derniers temps, on a dit beaucoup de choses et souvent leur contraire très peu de temps après. Alors que penser de cette rumeur selon laquelle nos groupes respectifs d’Eric Lux et le mien seraient exsangues ? Souvent, ce genre de rumeur est lancée pour nuire, détruire ou, à tout le moins, discréditer celui ou ceux qui en sont l’objet. Cherchez à qui profite le crime et vous saurez quelles sont les arrières pensées qui ont motivé ces gens !
Mais en tout état de cause, nos groupes, ainsi que Olos Fund se portent très bien et nos partenaires financiers ainsi qu’opérationnels (Groupe AG, le groupe AVH) nous font toujours confiance et n’ont jamais pris au sérieux toute cette campagne de dénigrement dont nous avons été l’objet. La qualité de nos partenaires et la qualité de nos relations avec ceux-ci, sont les plus explicites et constituent un chaleureux démenti que nous pouvons apporter à toutes ces rumeurs.
En ce qui concerne nos relations bancaires, nous travaillons avec les principales banques de la place de Luxembourg, et ce de manière quasi équilibrée entre celles-ci, et nous entretenons avec elles d’excellentes relations, dans le plus strict respect de toutes les règlementations en vigueur.
Toutefois, en 2008, le monde a changé, pour nous comme pour les autres, et pas seulement dans le monde de l’immobilier. Alors, comme toute entreprise, nous avons dû nous adapter et intégrer dans notre gestion les nouvelles contraintes auxquelles le monde bancaire était lui-même soumis et qu’il se devait de répercuter sur tous les autres opérateurs économiques.
Toutefois, compte tenu de la grande qualité de nos projets immobiliers en portefeuille, ainsi qu’au dynamisme de nos équipes, nous avons pu maintenir nos objectifs sans trop ressentir la crise de liquidités bancaires à laquelle vous faites allusion.
Par ailleurs, ce n’est pas que les banques prêtent moins, c’est que le cycle bancaire que nous connaissons en ce moment et le cycle immobilier ne sont plus en adéquation. En effet, les banques sont de plus en plus contraintes par leurs propres règlementations de ne prêter de l’argent qu’avec une perspective de remboursement à un horizon de plus ou moins cinq ans, alors que le secteur du développement immobilier voit son calendrier de réalisation d’un projet immobilier s’allonger de plus en plus par la multiplication des procédures administratives et des recours exercés.
Ce décalage entre les capacités de l’un et les contraintes liées au développement immobilier de l’autre, nous amène tout naturellement à envisager et à rechercher de nouvelles sources de financement qui pourront faire coïncider plus naturellement leurs échéances respectives. Un groupe de travail nommé par Olos travaille déjà dans ce sens.
En ce qui concerne notre structuration sous un Fonds d’investissement spécialisé, je tiens à vous préciser qu’Olos Fund a été constitué à l’initiative d’Eric Lux et de moi-même. Nous voulions structurer nos activités immobilières sous le couvert d’une structure professionnelle, contrôlée et encadrée de professionnels, à la hauteur des actifs fonciers que nous maîtrisions. Après étude, il s’est avéré qu’une structuration sous la forme d’un FIS était la plus adaptée dans ce cas.
Avec le recul, nous nous réjouissons d’avoir opté pour une telle structure qui fait de nous le seul développeur qui soit placé sous le contrôle de la CSSF, d’une banque dépositaire, d’un agent d’administration centrale, d’évaluateurs agréés et d’auditeurs. Tous ces intervenants, eux-mêmes placés sous la surveillance de la CSSF, nous offrent une vision consolidée, tant des actifs que des engagements en contrepartie. Olos a pour objet social la mise en valeur d’un patrimoine foncier par l’élaboration et la mise au point de projets urbanistiques et de mener à leurs termes toutes les procédures administratives nécessaires. Une fois qu’un projet peut être mis en promotion, Olos met le foncier nécessaire à disposition d’une société de promotion qui réalisera le projet. Olos ne fait donc pas de promotion immobilière, celle-ci est réalisée par des sociétés de type société anonyme ou soparfi, qui sont pleinement imposables.
On dit quand même que vos demandes de financements auprès de la Banque et Caisse d’Épargne de l’État doivent passer au préalable par le service juridique de la banque.
Comme je vous l’ai déjà précisé, nous travaillons avec les principales institutions financières de la place et ce de manière quasi équivalente entre elles. Maintenant, je pense et j’espère que la BCEE, comme les autres banques, soumettent leurs projets de contrats de crédit à leurs services juridiques. Tout ceci est normal et commun pour toutes les institutions régulées dans un État de droit.
Nous-mêmes qui avons pour Olos Fund un conseiller juridique défini et reconnu par la CSFF, Linklaters pour ne pas le nommer, devons lui soumettre ce type de contrat pour avis, alors j’imagine que nos banques, qui sont sous la même autorité de régulation, ont elles aussi les mêmes contraintes juridiques que les notres.
Êtes-vous plus cher que les autres promoteurs ?
Là n’est pas la question, mais qu’offre-t-on en échange d’un prix ? Depuis plusieurs années, nous nous efforçons de présenter aux clients un cahier des charges et des plans, ainsi qu’un niveau de prestations en adéquation avec le prix qui lui est demandé. Maintenant, si nous nous prêtons au petit jeu des comparatifs au niveau de prestations équivalentes, je puis certifier que nous sommes moins cher et meilleur que beaucoup d’autres. Mais là n’est pas notre objectif final, notre volonté est d’assurer un volume suffisant à nos activités afin de pouvoir garantir, à terme, un niveau de prestations constant pour des prix compétitifs.
Comment l’expliquer ?
Le savoir-faire et la valeur des terrains.
Vous faites moins de plus-values que vos concurrents ?
Oui. Je fais moins de plus-values. Je prends surtout les risques plus en amont.
La loi modifiée du 19 juillet 2004 impose un quota de dix pour cent de logements sociaux dans les projets immobiliers et lotissements dépassant un hectare. Quelle est l’implication de votre groupe dans ce domaine ?
Nous sommes le premier groupe à avoir mis en place une convention avec la Ville de Luxembourg, dans le cadre du projet sur la Cloche d’Or pour y construire au minimum dix pour cent de logements à coût modéré à un prix de vente se situant à au moins vingt pour cent en dessous du prix au mètre carré moyen tel que renseigné aux statistiques élaborées par l’Observatoire de l’habitat pour les ventes d’appartements en l’état futur d’achèvement pour la Ville de Luxembourg. Le projet de la Cloche d’Or prévoit actuellement la réalisation de 70 000 mètres carrés consacrés au logement.